姜超：棚改货币化安置，此轮三、四线城市房产热销的幕后功臣！

姜超：棚改货币化安置，此轮三、四线城市房产热销的幕后功臣！

今年以来，不同线级城市的地产销量出现明显分化。1季度全国商品房销售面积同比增速19.5%，其中重点40城（主要为一二线城市）销量增速仅6.3%，而非重点城市（主要为三四线城市）销量增速则高达29.0%。事实上，16年930楼市限购限贷政策出台后，重点城市地产需求边拐头向下，但非重点城市地产需求仅小幅回落，而后明显回升。我们认为，三四线地产超预期热销，应与15年以来的“棚改三年计划”有关，尤其是其中的棚改货币化安置。

15年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改由1.0进入2.0。棚改2.0区别于棚改1.0的最大特征，在于补偿模式由实物安置和货币安置并重转向货币化安置优先。棚改货币化安置，是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。

由于一二线城市棚改货币化安置套数占比很小，因此PSL相当于对三四线城市定向货币宽松。从PSL的期末余额来看，其规模扩张态势明显，从2015年5月的6459亿，在不到两年的时间内，已增加至2017年2万亿左右的规模。从PSL每月新增贷款量上来看，15年5月至17年3月期间，每月平均新增贷款约800亿元，有力地支持了棚户区的改造建设。

棚改货币化安置对地产销售影响有多大:今年2月23日，国新办举行房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会。根据住建部部长陈政高、副部长陆克华在发布会上的介绍，15年棚改开工601万套，16年开工606万套，17年计划目标是600万套。15、16年棚改货币化安置比例分别为29.9%和48.5%，其中16年棚改货币化安置去库存2.5亿平米。而根据住建部在14年3月19日《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》发布会上的介绍，13、14年棚改面积分别为323万套和470万套，其中14年货币化安置比例约为10%。

14-16年棚改货币化安置面积持续上升。假定单套面积保持不变，我们可以根据棚改套数、货币化安置比例估算历年棚改货币化安置对应的商品房销售面积。16年棚改606万套，货币化安置比例48.5%，对应294万套、2.5万亿平米，即单套面积85平米。据此，我们估算14年-16年棚改货币化安置面积分别为0.4亿平米和1.5亿平米和2.5亿平米，分别占当年住宅商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%。估算17年棚改货币化安置面积3.1亿平米。17年棚改计划开工600万套。虽然我们无从得知17年棚改货币化安置比例，但可以根据各省制定的目标大致估算。20个公布数据的省份16年棚改货币化安置比例均值为53.4%，与16年全国安置比例48.5%基本相当。而从已经公布的17个省份数据看，17年各省普遍上调了棚改货币化安置比例，均值为59.1%。因而我们中性预测17年全国棚改货币化安置比例为60%，据此估算17年棚改货币化安置面积为3.1亿平米，较16年继续上升，但增幅减少。棚改货币化安置同样导致地产销量增速“虚高”。15年棚改货币化安置面积1.5亿平米，较14年新增1.1亿平米，为15年住宅商品房销量增速贡献10.5%，剔除这部分影响后，15年销量增速仅-3.6%。类似的，16年新增棚改货币化安置面积1亿平米，为16年住宅商品房销量增速贡献8.9%，剔除这部分影响后，16年销量增速仅13.5%。17年新增棚改货币化安置面积0.6亿平米，为17年住宅商品房销量增速贡献4.3%，剔除这部分影响后，1季度销量增速仅为12.3%。

未来棚改货币化安置对地产销售拉动将减弱。按照住建部官员在14年3月《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》发布会上的介绍，棚户区改造要在2020年前基本完成，其中2015-2017年完成700万套、2018-2020年1000万套。但15、16年实际已执行1207万套，17年计划执行600万套，这意味着未来三年棚改开工套数或将大幅回落，即便考虑到货币化安置比例持续上升，货币化安置面积也将见顶回落。实际上17年新增货币化安置面积已较16年下滑。另一方面，这类单纯依靠政府出资实现的地产销售，缺乏产业发展支撑因而难以长期持续，未来对地产销售的拉动效应也将逐渐消退，地产销售也将回归居民自主意愿购买为主。