2017年1-9月份亳州房地产市场综述及18年市场预测

 2017年1-9月份亳州房地产市场综述及18年市场预测

 

 2017年以来，我市房地产销售延续去年年底形势持续火热，楼市热闹，抢房，夜光盘经常上演。一些楼盘在开盘当天，房源就会卖得差不多。不仅仅是楼市热闹，土地市场也很热闹。特别是南部新区，成了各大房企的必争之地。每当有南部新区的地块出让时，各大房企都会摩拳擦掌，势在必得。5月8日，远大地产在亳州南部新区连下三子，夺得2017-77号、2017-78号、2017-79号3宗土地使用权。5月16日，中丞房地产开发有限公司以7.005亿元的总价成功竞得2017-80号土地，成为亳州新地王，将楼面价刷新至3074元/㎡。新房企入驻，老房企们也不遑相让。建投集团与绿城集团强强联合，共同开发绿城玫瑰园、绿城桐华郡两项目，立志打造城南新区中式小别墅。恒大集团与碧桂园集团分别推出恒大翡翠华庭、碧桂园平侯府、碧桂园顺泰南湖荟等高档精装项目。现就2017年1-9月份我市房地产市场作一简要小结，并对18年我市房地产市场走势作一个人主观判断。

一、2017年1-9月份我市房地产市场简要小结

１、南部新区房价引领全市，全市房屋成交均价快速上涨。

据统计，2017年上半年，亳州20家房企共销售商品房8947套房源，整体均价6540元/㎡，同比增幅近30%。其中，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司以销售金额95136.01万元位于首位，成交均价8386元/㎡。7月13日，恒大翡翠华庭备案价公布，最低价6073元/㎡，最高价7749元/㎡，备案均价7224元/㎡。虽然碧桂园顺泰南湖荟的备案价还未公布，然而依照周边项目的价格来看，该楼盘的备案均价不会低于7000元/㎡。各大房企扎堆南部新区，城南的房价也水涨船高，从而引领全市房屋成交均价快速上涨。

２、去库存加快，老盘纷纷进入清盘状态。

共销售261.0万平方米，同比增长52.3%，增幅居全省第1位，经过16年我市房地产市场的逐步热销，亳州楼市库存压力大幅减小。统计数据显示，16年年初，亳州全市住宅库存约160万方，到 16年年底，仅存36.3万方，再到17年年中的不足10万方，去化周期大大缩短，可以说达到一房难求的地步，并出现了一时的买房难的现象。据统计，17年上半年，亳州市（不含三县）共商销售261.0万平方米，同比增长52.3%，增幅居全省第1位。由于市场持续热销，去库存加快，从而使亳州市区进入尾盘和售罄的项目有11个之多。此外，由于库存不足，从而导致新盘的去化速度加快，开盘售罄已成常态。5月31日建投泊湾首期开盘，公开摇号选房；7月南部新区的恒大翡翠华庭、三巽公园墅和涡河岸边的加侨壹号首期开盘，出现的 “抢房模式”；碧桂园顺泰·南湖荟首期8月6日开盘，780套住宅产品一抢而空。

３、土地市场继续持续的热度，楼面价不断创新高。

 仅2017年上半年，亳州土地成交875218.1㎡，同比上涨136.83%；从亩数来看，2017年上半年亳州成交了1312.82亩，同比上涨129.79%。从成交金额来看，2017年上半年成交454289万元，同比上涨252.05%。由此可见，2017年上半年的土地市场火爆程度非同一般。土地拍卖竞争异常激烈，地王频出。其中5月是2017年上半年推地最为密集的月份，当月成功出让42宗地块。 由于市场的热售,引得各大房企纷纷抢驻亳州，同时也让亳州楼面价已再刷新，创下新的地王。不过从土地成交的位置来看，绝大部分土地位于经济技术开发区。

二、2018年我市房地产市场预测

从国家宏观政策来看，近期重庆、南昌、西安、南宁、长沙等热点二线城市相继发布新的楼市调控新政，国家住建委也不断出台租赁新政等房地产调控长效机制，银行不但收紧房贷，而且不断调高首套及二套房贷利率，因此，从中短期来看，房地产市场面临的形势越来越不利。

从亳州本地市场的供求关系来看。按照地产开发时间推算，2016年下半年的供地和今年上半年的供地，将在2017年下半年陆续变成商品房出售。而这段时间，正是亳州大片土地集中供应的时间段。其中，2016年下半年的商住供地面积约1100亩，2017年上半年商住供地面积1312亩，如果以平均容积率2.2计算，实际可供面积将达约400万方以上。而市区2016年全年商住成面积不足350万方，也就是说，即使按年均增长10%至20%计算,亳州房地产市场将从2017年下半年或年底开始，将进入全面供过于求的状态。

从近期市场表现来看，由于受消费者买涨不买跌以及上半年三四线城市还处去库存阶段，政策相对宽松等多种因素影响，今年上半年，我市房地产市场持续火热，因此，消耗了市场大量客户，使需求提前透支，后劲不足。近期开盘的金大地时代公馆、加侨城壹号项目的市场去化表现就很一般，已显示出市场需要疲软、下行趋势明显。

此外，由于我市房价经过一轮暴涨，市民的购买能力明显跟应不上，从近期小户型和低价高层住房受追棒的市场变化就可以明显感觉到这一点。特别是银行对贷款审核从严，利率不断上升，市场有效客户进一步减少，从而使争抢有效客户的竞争更加激烈，必然导致的价格松动。

特别值得一提的是, 亳州新增供应存在结构不合理现象：一是供应集中在高铁南站附近的南部新区，时下亳州远大、中丞、绿城、恒大等超级大盘都集中在此区域，相同位置，相似产品定位、海量的集中入市，极易引发价格战；二是中高档产品供求过多。由于受地价以及备案价的限制，这些项目纷纷打出精装高档定位，但作为四、五线城市的亳州，高档客户到底有多少，谁心中也没数。

综上所述，对于2018年亳州房地产市场，我们还是要持相对谨慎的态度。