房企融资监管后，房地产行业有哪些变化？

 房企融资监管后，房地产行业有哪些变化？

去年8月，针对重点房企资金监测和融资管理的“三线四档”政策出台。按照监管要求，到2023年6月底，试点 房企 “三道红线”指标必须全部达标；2023年底所有房企实现达标。如今，“三线四档”政策出台已经一年。在这一年里， 房企都做了哪些努力？效果如何？行业经历了哪些变化？

一是行业发展的最佳窗口期已经过去，房地产公司依赖融资杠杆弯道超车的时代已经一去不复返。所谓“三线四档”，是指2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，12家 房企 出席会议。会上提出三个监管要求，即“三道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将 房企 分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的 房企 ，有息负债年增幅也不得超过15%。而“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。按照监管要求，从今年1月1日起， 房企 正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点 房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有 房企 实现达标。这一举措被认为是颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑，一时间在行业内引发了极大的震动。

二是调控效果相当显著，不少房企的财务情况得到改善。不仅控制了总有息负债规模的增长，债务结构也优化显著，还有部分企业快速下降至黄档甚至是绿档。根据其监测的99家重点房地产企业财务情况来看，现金短债比和净负债率两项指标相比2020年上半年均有明显改善，尤其是净负债率的平均值，相比2020年上半年下降了55个百分点。从不同的颜色档位来看，处于绿档的 房企 明显扩容，与去年年中的13%相比，占比上升了22个百分点，达到了35%；黄档房企占比下降，相比去年年中下降了6个百分点，至45%；此外橙档、红档 房企 占比也有所下降，分别下降至9%、11%。

三是倒逼房企专注产品升级。以前，房地产行业发展主要依靠融资来驱动投资，对融资依赖度较高。“三线四档”政策对于长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企来说，无疑是近年来最重磅的政策之一。北京房协副秘书长陈志对《中国消费者报》记者表示，“三线四档”是房地产行业调控由需求端向供应端的重要调整，将成为房地产调控长效机制中的重要举措，预计该项政策在未来的执行阶段，适用范围和指标维度会“更广更深”，监管执行力度会“只严不松”。进入2021年，房地产调控政策更加精准、高频，政策之间相互补充、相互影响，形成合力，短期内房企压力倍增，但从长期看，则会加快房企 的转型升级，努力寻找合适的定位与发展的契机。